Por: La Redacción.
Las Cruces, Nuevo México., a 21 de junio del 2023.- Todo comenzó tras el colapso del mercado inmobiliario. El mismo Congreso que a lo largo de los años desreguló sistemáticamente la industria financiera hasta el punto en que a los compradores no calificados se les permitía comprar casas que no podían pagar, dio un giro de 180 e impuso nuevas regulaciones diseñadas para evitar que ocurran cosas similares en el futuro. La legislación, conocida formalmente como la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank, se convirtió en ley el 21 de julio de 2010.
La Ley impuso regulaciones sustanciales a toda la industria financiera, incluido el sector de préstamos hipotecarios. En un esfuerzo por evitar que los compradores de viviendas se vuelvan a pasar por alto, la legislación modificó la Ley de Veracidad en los Préstamos en 2014 para exigir que los originadores de préstamos hipotecarios, comúnmente conocidos como oficiales de préstamos, se aseguren absolutamente de que los compradores de viviendas otorgan préstamos para demostrar la capacidad de pagar las casas que compran. Las sanciones significativas penden sobre las cabezas de los originadores y sus empresas que no cumplen con la diligencia debida de «capacidad de pago».
En su forma más pura, la ley ahora considera a cualquier persona que realice actividades asociadas con la originación de un préstamo hipotecario residencial como un «originador de préstamos hipotecarios», lo que requiere una licencia. Gracias a Dios que hay excepciones a la regla que eximen a ciertos dueños de propiedades.
En primer lugar, las normas de financiación de propietarios se aplican únicamente a la venta de propiedades residenciales que los compradores van a utilizar como residencia principal. La definición de propiedades residenciales incluye edificios de una a cuatro unidades, casas, casas adosadas, condominios, apartamentos, unidades cooperativas e incluso botes, remolques y casas móviles utilizadas como residencias. Las ventas a inversionistas y algunos compradores de vacaciones y segundas viviendas están exentas de las reglas, al igual que los compradores de terrenos baldíos y la mayoría de las propiedades comerciales.
Es interesante notar que los vendedores que financian sus propias propiedades en realidad no otorgan préstamos. En su lugar, por lo general aceptan un pago inicial y extienden el crédito al comprador, quien luego realiza pagos sobre el saldo restante. Por ejemplo, un propietario puede vender una casa por $250 000, aceptar un pago inicial de $25 000 y permitir que el comprador pague los $225 000 restantes en cuotas mensuales.
Las dos excepciones a las reglas de financiación del propietario que afectan a la mayoría de las transacciones típicas son las exclusiones Uno en doce y Tres en doce. La exclusión de 1 en 12 está disponible para personas físicas, sucesiones y fideicomisos, y se refiere a los propietarios que completan solo una transacción de financiación del propietario en cualquier período de 12 meses. No está disponible para corporaciones, LLC o constructores que construyen una casa en el curso normal de sus negocios. Los términos de financiamiento permitidos incluyen tasas de interés fijas y ajustables, préstamos totalmente amortizados (donde los pagos eventualmente pagan el préstamo en su totalidad) y pagos globales. Un pago global se define como uno que es más del doble del pago normal acordado.
